כולנו נתקלים בפרסומים המופיעים במקומות שונים המבטיחים תשואות גבוהות, כאשר כל פוטנציאל הרווח נשען על ניתוחים ספקולטיביים, לא מוכחים ולא מוכרחים. משווק מוכשר יודע להציג את הדברים בצורה המבליטה את הוודאי ומסתירה את הספק.
כפי שכבר ציינתי פעמים רבות, כאשר ישנה הבנה מלאה של כל פרטי וצדדי העסקה, ניתן להבחין בכל הנקודות החלשות בעסקה, שכוללות לרוב דברים שהם בגדר תקווה, ולעיתים אף חלום. אבחנה פשוטה זו בין נתון לספקולציה חשובה מאוד למשקיעים, ולרוב המשקיע המתחיל מתקשה להבחין בסיכון הנובע מהנקודות הלא בטוחות בעסקה. פעמים רבות לא מדובר בנקודות חלשות אלא בעסקה שכולה ספקולציה אחת גדולה. עסקאות אלו כוללות בד”כ הבטחות לעתיד וורוד, והצד השווה בהם הוא שהוא לא (וורוד). לרוב השאלה האמיתית בעסקה היא כמה כסף יישאר לבסוף מהקרן.
לאחרונה פנה אלי לקוח להתייעצות לפני השקעה . הוא שקל להצטרף לקבוצת משקיעים ע”מ לרכוש בניין ישן בטבריה, להרוס אותו, ולבנות יחידות דיור להשכרה. למעשה, כל הנתונים בעסקה היו ספקולטיביים. אין כאן נתונים ברורים לגבי כמה תעלה ההריסה, כמה בדיוק תעלה הבנייה (נתון שקשה מאוד להגיע אליו), כמה ביקוש לשכירות ישנו באזור, כמה ניתן לקבל כאשר הנכס אכן מושכר, כמה מיסוי מחייבת העסקה, האם הוצאו כבר כל האישורים המתבקשים, האם יש התחייבות כלשהיא לזמן סיום הפרויקט, האם ישנם תשלומים לעירייה (כן!) ועוד כהנה וכהנה ספקולציות. לזכותו של אותו משקיע יאמר שהוא טרח להתייעץ לפני ההשקעה, דבר שלא תמיד קורה. כמובן שאם הייתה מעורבת בעסקה הערכת שמאי הנקראת “דו”ח אפס”, ניתן היה להבין יותר את רוב הסיכונים בעסקה, וחלק גדול מן הספקולציות היה הופך לנתון.

אהבת? שתף אותנו!!

שיתוף ב facebook
Facebook
שיתוף ב twitter
Twitter
שיתוף ב whatsapp
WhatsApp

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

עוד מאמרים

קרקעות

השבוע פנה אלי זוג בבקשה לייעוץ בעסקת קרקעות שהוצעה להם. הכרתי את העסקה היטב ואמרתי להם שאני לא ממליץ כלל. שוב ושוב הם ניסו להקשות

מכירת דירה

בחמישה מאמרים הקודמים כתבתי על הדרך הנכונה למכירת דירה. במאמר זה אוסיף עוד מס’ נקודות ראויות לציון: – ישנם דירות שצפויות לבעיה כאשר יבוא הרוכש