Uncategorized

קרקעות

השבוע פנה אלי זוג בבקשה לייעוץ בעסקת קרקעות שהוצעה להם. הכרתי את העסקה היטב ואמרתי להם שאני לא ממליץ כלל. שוב ושוב הם ניסו להקשות ממה שהמשווקים במקום אמרו להם, ולמרבה ההפתעה, סירבו להבין שקיים לעיתים קרובות פער בין המציאות לבין מה שאומר המשווק. לאחר שיחה ארוכה מאוד נראה היה שהעניין הובן, אך למרבה התדהמה …

קרקעות לקריאה »

מכירת דירה

בחמישה מאמרים הקודמים כתבתי על הדרך הנכונה למכירת דירה. במאמר זה אוסיף עוד מס’ נקודות ראויות לציון: – ישנם דירות שצפויות לבעיה כאשר יבוא הרוכש לבקש משכנתא. לדוגמא: כאשר ישנם חריגות בניה, רישום לא נכון בטאבו, טאבו משותף או רישום במושא (ישנם בניינים שאין בהם רישום של תת חלקה, אלא כל הדיירים רשומים על הבניין …

מכירת דירה לקריאה »

השפעת המצב הביטחוני על מחירי הדיור

לצערנו, אחד הדברים שמשפיעים על מחירי הנדל”ן בארץ הוא המצב הביטחוני. כאשר המצב הביטחוני החמיר בדרום הארץ או בצפונה, היינו עדים לירידות מחירים של עשרות אחוזים. בכל אופן, קשה להשוות בין שני האזורים. בצפון הירידה הייתה זמנית, ומהר מאוד חזרו המחירים למסלולם הנורמאלי. לעומת זאת, המצב המעורער בדרום גורם למחירים לרדת שוב ושוב, ושם אכן …

השפעת המצב הביטחוני על מחירי הדיור לקריאה »

  מימוש רווחים

השבוע פנה אלי זוג צעיר שחיפש אפשרויות להגדיל את ההון העצמי המצומצם שקיבל לחתונה. הם מחזיקים ס”ה 200,000 ₪. הצעתי להם אופציה שתגדיל את ההון העצמי שלהם בערך ב-  80,000 ₪ בתקופה של שנתיים. התגובה מצד הזוג הייתה חד משמעית: “בשביל סכום כזה לא שווה לנו כל הטורח הזה”. לשאלתי כמה הם מכניסים בחודש ממוצע, …

  מימוש רווחים לקריאה »

  גבולות כלכליים

במאמר הקודם כתבתי על גבולות כלכליים ברכישת דירה. במאמר זה אני רוצה להרחיב בנושא הוצאות בשיפוץ. כמעט כל אחד נתקל במקרה של התחלת שיפוץ או הרחבה על דעת תקציב מסוים, וסיומו בתקציב אחר לגמרי. לעיתים, אין שום יחס בין התקציב ההתחלתי והסופי. הדבר נובע משתי סיבות עיקריות: 1. הצעת מחיר נמוכה של הקבלן שנועדה להבטיח …

  גבולות כלכליים לקריאה »

   דמיונות וחלומות

לפני מס’ ימים פנה אלי לקוח לברר על השקעות. העברתי לו את ההצעות היותר טובות הקיימות היום בשוק. אחת מהן הייתה רכישת משרדים במקום מרכזי ומבוקש מאוד בת”א. התשואה במקום עומדת בפועל על 9% נטו. כלומר, על השקעה של בערך 260,000 ₪, ניתן לקבל שכירות חודשית של 2100 ₪. זוהי תשואה שכמעט ולא קיימת כיום …

   דמיונות וחלומות לקריאה »

  רכישת דירה

אחד הדברים שלא מקבלים דגש ראוי במהלך רכישת דירה הוא רמת הרצינות של המוכר. למעשה, זהו הדבר הראשון שצריך לברר כאשר ניגשים לראות נכס. סטטיסטית, חלק משמעותי ממוכרי הדירות עדיין לא בשלים למכירה, בין מבחינת החלטה סופית שאכן הם מעוניינים למכור, בין מבחינת מחיר. מוכרים רבים מפרסמים את הנכס שלהם למכירה, כאשר למעשה הם אינם …

  רכישת דירה לקריאה »

רעיונות נואשים

פעם אחר פעם אני נדהם מהרעיונות הנואשים שהוגים אנשים יצירתיים, ע”מ למצוא עסקה שאף אחד לא חשב עליה עדיין. לעיתים אותם משקיעים מתחילים כ”כ בטוחים שגילו מכרה זהב, שהם מפחדים לגלות לי את הרעיון שלהם, שמא אני “אגנוב” אותו. השבוע הופתעתי ע”י אברך צעיר מאוד, שחשב על רעיון מחודש. הוא מצא דירה בירושלים עם תקרה …

רעיונות נואשים לקריאה »

  התחייבויות מופרזות

לצערנו הרב, מיום ליום נעשה קשה יותר לרכוש דירה באזור המרכז לזוגות צעירים. מחירי הדירות הגבוהים לא מאפשרים רכישת דירה, אף לאחר לקיחת משכנתא, וזוגות רבים מחפשים פתרונות יצירתיים לבעיה. להפתעתי, אני נתקל כל יום בזוגות עם הון עצמי נמוך יחסית, שרוכשים דירה ע”י נטילת משכנתא לא סבירה כלל. תכופות אני פוגש זוגות עם הון …

  התחייבויות מופרזות לקריאה »

הכללות

העולם יכול היה להיות פשוט הרבה יותר, אם אפשר היה לקטלג דברים שונים לטוב ורע, חיובי ושלילי. אף עולם הנדל”ן אינו שונה. משקיעים מתחילים אוהבים הבנות פשוטות: דירה זה טוב, משרד זה לא טוב, טאב”ו משותף היא אופציה מצוינת, קרקעות זה מאוד מסוכן, דירה מחולקת מכניסה הרבה, מחסן מכניס מעט. כמו כל דבר אחר, אף …

הכללות לקריאה »